Co to jest Księga Wieczysta

Informacje ogólne o KW

Jednym z podstawowych dokumentów żądanych przy transakcjach dotyczących nieruchomości jest odpis z księgi wieczystej.

Czym jest ta księga i dlaczego ma aż tak duże znaczenie ?

Księgi wieczyste zdefiniować można jako rodzaj dokumentu urzędowego, w którym ujawnia się oznaczenie nieruchomości, właściciela nieruchomości i prawa dotyczące nieruchomości. Księga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym dotyczącym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe wydziały ksiąg wieczystych właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Jawność formalna
Każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym
domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Podstawową a zarazem najważniejszą zasadą dotyczącą ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary publicznej.
Co to znaczy?
Otóż w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.

Pierwszeństwo praw wpisanych
W imię bezpieczeństwa obrotu, przepisy przyznają bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym.
Powyższą zasadę przedstawia przykład:
Nabywamy nieruchomość od Pana X, który ujawniony jest w księdze wieczystej jako właściciel. Po roku okazuje się, że rzeczywistym właścicielem był Y, ponieważ to on był jedynym spadkobiercą przedmiotowej nieruchomości. Mimo, iż nabyliśmy nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, ale wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nasze nabycie jest ważne i skuteczne.
Dlatego też, skoro treść księgi wieczystej ma takie znaczenie, koniecznym jest przed zawarciem transakcji, zapoznanie się z wpisami w księdze wieczystej w celu sprawdzenia między innymi, czy osoba, która twierdzi, że jest właścicielem, jest jednocześnie ujawniona jako właściciel w księdze wieczystej.

Co do zasady, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
Wszelkie czynności prawne dotyczące nieruchomości dokonywane są w formie aktów notarialnych. Należy upewnić się, iż w akcie notarialnym znajdzie się wzmianka o tym, iż notariusz zapoznał się z treścią wpisów w księdze wieczystej i potwierdza oświadczenia sprzedającego (przy umowie sprzedaży) w tym zakresie. Na notariuszu, jako na osobie zaufania publicznego, ciąży obowiązek sprawdzenia wpisów w księdze wieczystej przed zawarciem umowy.